Джэк Кронін знайшоў дамы ў раёне Сан-Францыска або занадта далёка ад цэнтра горада, каб купіць іх, калі жыў там у 2020 годзе. Тэхналагічны работнік усё яшчэ хацеў атрымаць частку свайго жыцця, таму пачаў шукаць.

У мінулым годзе 28-гадовы хлопец выкарыстаў вэб-сайт пад назвай Roofstock, які змяшчае спісы і дадзеныя для інвестараў, зацікаўленых у , каб купіць дом з трыма спальнямі за межамі Джэксана, штат Міс, за 265 000 долараў. Г-н Кронін, які цяпер жыве ў Нью-Ёрку, ніколі не наведваў Джэксана і не сустракаўся з жыхарамі яго дома, упрыгожанага кустамі і міртавымі дрэвамі. Дастаткова ведаць, што кіруючая кампанія збірае за яго арэнду 2300 долараў у месяц.

"Пакуль усё добра", - сказаў ён.

Больш:

Г-н Кронін з'яўляецца часткай новага руху ўладальнікаў ноўтбукаў, у рамках якога індывідуальныя інвестары купляюць дамы, часта ў іншых штатах, для здачы ў арэнду. Многія з іх з'яўляюцца добра аплачванымі прафесіяналамі, якія разглядаюць арэнду як асноўнае, нараўне з фондамі акцый або аблігацый. Апошнія тэхналогіі, якія спрашчаюць працэс і дазваляюць купляць жыллё ў Інтэрнэце, спрыялі росту руху.

Паслугі перадачы дадзеных дапамагаюць патэнцыйным арэндадаўцам з дакладнасцю выбіраць раёны, даючы ім падрабязныя справаздачы аб цэнах продажаў, узроўні злачыннасці і мясцовых школах. Інтэрнэт-рынкі нерухомасці, такія як Roofstock і Appreciate, звязваюць іх з фінансаваннем або мясцовымі менеджэрамі, якія могуць абслугоўваць і здаваць у арэнду нерухомасць. Выдаўцы кантэнту і вэб-форумы, такія як BiggerPockets, прапануюць інвестыцыйныя стратэгіі і парады, дзе купляць.

"Усё гэта можна зрабіць у Інтэрнэце, - сказаў кансультант па нерухомасці Джон Бернс з Ірвіна, Каліфорнія. - Гэта змяніла гульню".

Паводле даных кампаніі CoreLogic, пакупкі жылля вялікімі і малымі інвестарамі падняліся да рэкорднага ўзроўню падчас пандэміі, дасягнуўшы 28% ад усіх продажаў аднасямейных дамоў у лютым 2022 года супраць 17% у тым жа месяцы 2019 года. Прыблізна палова ўсіх пакупак інвестараў прыпадае на такія асобы, як містэр Кронін або іншыя малыя прадпрыемствы, якія валодаюць 10 ці менш дамамі.

Больш:

Асобнае вымярэнне пакупак інвестараў Attom Data Solutions, падрыхтаванае для The Wall Street Journal, паказвае, што ніша дробных інвестараў за межамі штата таксама вырасла. Члены гэтай групы, якія набывалі ад двух да 10 дамоў у год, купілі 2,1% усіх амерыканскіх дамоў, прададзеных у другім квартале 2022 года, у параўнанні з 1,5% у тым жа квартале 2019 года. Купля толькі аднаго дома была выключана з правіла з дамоў адпачынку.

Індывідуальныя інвестары былі прыцягнуты на рынак жылля моцным ростам коштаў на жыллё, нізкімі стаўкамі па іпатэцы і ростам арэнднай платы. Продажы жылля ў апошнія месяцы з'яўляюцца вынікам павышэння , абмежаванай прапановы і высокіх коштаў. Некаторыя інвестары сышлі з рынку, паводле агентаў па нерухомасці і некаторых рынкавых справаздач.

Валоданне арэнднай нерухомасцю на любым рынку звязана з рызыкай. Непрадбачаны рамонт, арандатары, якія перастаюць плаціць за арэнду і кіраванне маёмасцю, часта ад 8% да 10% даходу, усё гэта можа з'есці патэнцыйны прыбытак. Некаторыя інвестары, якія фінансуюць свае пакупкі з дапамогай крэдытаў з пераменнай стаўкай, таксама могуць сутыкнуцца з больш высокімі плацяжамі, калі працэнтныя стаўкі працягнуць расці.

Але арэндная плата працягвае расці паўсюль у ЗША, што робіць бізнес патэнцыйна прыбытковым нават з ростам працэнтных ставак.

Больш:

У выніку нават невялікія рынкі жылля становяцца менш лакальнымі. Калі жыхары вобласці робяць прапановы на дамы ў Джэксане або Джэксанвіле, штат Фларыда, яны сутыкаюцца з агульнанацыянальнай канкурэнцыяй з боку прафесійных кампаній па нерухомасці і дробных інвестараў, у той час, калі колькасць дамоў на продаж ужо лічыцца нізкай. Гэта яшчэ больш ускладніла маладым мясцовым жыхарам пачаць фінансавы рост праз домаўладанне і ўскладняе рост коштаў на жыллё.

Меліса Спірс і яе бойфрэнд Майкл Кроз жывуць у раёне Джэксана і хацелі б купіць дом разам. Яны пачалі шукаць у мінулым годзе ў прыгарадзе акругі Мэдысан, дзе многія дамы былі пабудаваны ў гэтым стагоддзі, маюць вялікія газоны і знаходзяцца побач з добрымі школамі і крамамі.

Спадарыня Спірс, якая працуе ў рознічным гандлі, і містэр Кроэз, які працуе ў аддзяленні мясцовага банка, хацелі б набыць дом па цане ніжэй за 300 000 долараў. Па іх словах, іх выбілі з дамоў больш хуткія прапановы або пакупнікі за наяўныя грошы. Г-жа Спірс сказала, што яна не зацікаўлена ў арэндзе дома ў якасці альтэрнатывы.

"Арэнда для нас - гэта пустая трата нашых грошай", - сказала яна.

Многія з кліентаў Roofstock - гэта прыбярэжныя тэхнічныя супрацоўнікі, якія зарабляюць ад 200 000 да 300 000 долараў у год, сказаў Гэры Бізлі, сузаснавальнік і выканаўчы дырэктар. Гэтым пакупнікам спатрэбіцца каля 300 000 долараў першапачатковага ўзносу, каб купіць жылую нерухомасць у іх уласных суполках. За 40 000 долараў яны могуць купіць дом на рынку з меншай коштам і спаганяць арэнду, якая прыносіць стабільны прыбытак.

«Тое, што мы бачым, гэта тое, што людзі як бы аддзяляюць месца пражывання ад таго, дзе валодаюць», — сказаў г-н Бізлі.з вялікай колькасцю арандатараў з нізкім і сярэднім узроўнем даходу былі асабліва папулярнымі месцамі для прыбярэжных інвестараў. Па дадзеных Attom, на долю дробных інвестараў з-за межаў штата прыйшлося 4,24% агульных продажаў у Ролі, Паўночная Кароліна, 5,26% продажаў у Атланце і 8,61% продажаў у Мэмфісе ў першай палове гэтага года, што значна вышэй, чым у краіне сярэдні.

Платформы краўдфандынгу далі дробным інвестарам з-за межаў штата магчымасць рабіць частковыя пакупкі ў дамах для адной сям'і. Адна з найноўшых, Arrived, зарэгістравала 12 000 чалавек для інвеставання ў 150 арэндных дамоў у мінулым годзе, прычым больш за 100 000 іншых падалі заяўкі на будучыя інвестыцыі праз кампанію. У пакупку аднаго першапачатковага дома ў Кларксвіле, штат Тэнэсі, унеслі ўклад 535 інвестараў, некаторыя ўклалі ўсяго 100 долараў.

Інвестары ў танных паўднёвых гарадах могуць атрымліваць больш высокую арэндную плату адносна коштаў продажу, чым у многіх іншых месцах. Згодна з аналізам Roofstock, у раёнах метро Мемфіса і Бірмінгема, штат Алабама, у снежні 2020 года была самая высокая арэндная плата адносна цаны продажу ў ЗША. Штомесячны плацёж па іпатэцы за дом па сярэдняй цане ў Бірмінгеме ў той час складаў усяго 599 долараў, у той час як сярэдняя месячная арэндная плата складала 1166 долараў, амаль удвая больш.

Такія лічбы прыцягнулі ўвагу містэра Кроніна, і ён спачатку хацеў інвеставаць у Бірмінгем. Па яго словах, яго перавысілі больш чым у 10 разоў, мяркуючы па ўсім, некаторыя інвестары падобныя на яго.

У сталіцы Місісіпі цэны па-ранейшаму ніжэйшыя, чым у Бірмінгеме, і яна можа пахваліцца вялікай колькасцю арандатараў з прывабнымі суадносінамі арэнднай платы і продажнай цаны. Г-н Кронін сказаў, што яму трэба толькі сціпла павялічыць арэндную плату, каб з часам атрымаць жаданы гадавы прыбытак да 15%.

Цэны на жыллё ў ваколіцах Джэксана ў апошні час растуць больш павольнымі тэмпамі, чым у 2020 годзе, па словах Redfin, што можа азначаць, што некаторыя інвестары пачнуць рабіць пакупкі ў іншых гарадах ці нават прадаваць сваю нерухомасць, каб рэінвеставаць у рынкі з больш моцным ростам коштаў. Гэта павышае перспектыву пашырэння магчымасцей пакупкі для мясцовых пакупнікоў жылля, хоць гэта таксама можа выклікаць непажаданую валацільнасць на рынку.

Мясцовыя джэксанскія брокеры па нерухомасці робяць стаўку, што інвестары працягваюць прыходзіць. Раян Портэр, уладальнік агенцтва нерухомасці NextHome Realty Experience, сказаў, што ў апошнія гады ён прадаваў арэндныя дамы ў раёне Джэксана пакупнікам-інвестарам з Каліфорніі, Невады, Каларада, Агаё, Нью-Ёрка і Вашынгтона, акруга Калумбія. Яны імкнуліся зарабіць на нізкім узроўні Місісіпі цэны на жыллё, нізкія падаткі і неабмежавальныя законы аб арэндзе. "Яны аддаюць перавагу рабіць гэта побач з імі, але яны проста не могуць", - сказаў г-н Портэр.

Больш:

Evernest, іншая кампанія, якая спецыялізуецца на кіраванні арэндай нерухомасці для жыхароў за мяжой, распаўсюдзіла тэхнічную кнігу, якая рэкламуе «зручны для арэндадаўцаў» штат Місісіпі, дзе няма абмежаванняў на тое, колькі вы можаце папрасіць арандатара заплаціць за заклад і дзе высяленне адбываецца хутчэй, чым у іншых частках краіны.

Распрацоўшчык праграмнага забеспячэння з Лос-Анджэлеса Шры Партха купіла дом з трыма спальнямі ў прыгарадзе Джэксана Брэндан за 212 000 долараў наяўнымі ў мінулым годзе. Ён хутка здаў яго ў арэнду за 1855 долараў у месяц. Калі яго першы арандатар вырашыў з'ехаць гэтай вясной пасля заканчэння тэрміну арэнды, г-н Партха сказаў мясцоваму кіраўніку нерухомасці падняць арэндную плату больш чым на 37% да 2550 долараў.

"Калі ён пайшоў на пераарэнду, попыт быў значна большы", - сказаў г-н Партха. У яго не было праблем з пошукам новага арандатара.

Не ўсе гэта былі лёгкія грошы. Ён купіў яшчэ адзін дом, які ў канчатковым выніку меў патрэбу ў досыць інтэнсіўным рамонце, і г-н Партха павінен быў заплаціць, каб перасяліць свайго арандатара, пакуль праца была зроблена.

Член гарадскога савета Аарон Бэнкс, які прадстаўляе часткі Паўднёвага Джэксана, хацеў бы ўскладніць працу інвестарам з-за межаў штата. Ён прапанаваў пастанову, якая абавязвае ўсіх арэндадаўцаў рэгістравацца ў горадзе, плаціць зборы і праводзіць інспекцыі дамоў, каб працаваць. Яго прапанова таксама вызначае стандарты абслугоўвання маёмасці і не дазволіць арэндадаўцам прымушаць арандатараў адкрываць рахункі за камунальныя паслугі праз трэціх асоб, практыка, паводле г-на Бэнкса, пацягнула за сабой дадатковыя выдаткі для некаторых арандатараў.

Павелічэнне актыўнасці інвестараў і рост арэнднай платы зрабілі домаўладанне менш даступным для людзей з нізкім даходам у яго акрузе, сказаў г-н Бэнкс. «Гэта трымае людзей у цыкле, паўтаральным цыкле быць арандатарам усё жыццё», — сказаў ён. «Вы плаціце 1700 долараў у месяц, вам, напэўна, цяжка своечасова плаціць, каб атрымаць крэдыт там, дзе ён павінен быць».

Больш:

Некаторыя асацыяцыі домаўладальнікаў занепакоеныя павелічэннем пакупак інвестараў у сваіх раёнах і іх абмежаваннем. Па дадзеных асацыяцыі домаўладальнікаў, у Джэксане інвестары валодаюць больш чым 20% дамоў у раёне Фондрэн-Норт. Цяпер жыхары скупляюць дамы па суседстве раней, чым інвестары, якія здаюць у арэнду за мяжой.

Ліз Брыстэр, прэзідэнт групы па захаванні наваколля Fondren Renaissance Foundation, сказала, што яна набыла, адрамантавала і прадала дзевяць бліжэйшых дамоў уладальнікам, большасць з іх менш чым за 200 000 долараў.

"Мы хочам прыцягнуць у нашу суполку некаторых уладальнікаў дамоў, якія ўпершыню з'явіліся, як гэта было 30 гадоў таму", - сказала яна.

bbabo.Net