Gli sviluppi residenziali stanno raggiungendo nuovi massimi nel 2022
Il secondo anno di pandemia si è concluso con un totale di circa 50.000 appartamenti oggetto di compravendita nella Capitale, oltre il 40% in più rispetto al livello del 2020, secondo i consulenti di Colliers. A livello nazionale, nonostante il contesto della pandemia abbia rallentato il ritmo delle nuove consegne a seguito della diminuzione delle aree autorizzate durante lo stato di emergenza nella primavera del 2020, il mercato residenziale ha registrato una ripresa e nei primi 10 mesi del 2021 il totale l'area autorizzata dagli sviluppatori aveva già raggiunto i 10,1 milioni di metri quadrati, quasi il livello dell'intero anno 2020, il che significa che il settore residenziale si sta muovendo verso nuovi massimi di consegna quest'anno.
In totale, lo scorso anno sono state consegnate case con una superficie totale di 8 milioni di metri quadrati a livello nazionale, in leggera diminuzione rispetto ai circa 8,4 milioni di metri quadrati consegnati nel 2020. Anche se nei primi nove mesi sono state costruite 49.621 case in tutto il paese del 2021, 1.131 in più rispetto allo stesso periodo del 2020, questo lieve aumento è piuttosto di breve termine, secondo i consulenti Colliers, perché dal secondo trimestre del 2020 sono entrate in vigore le prime misure restrittive a seguito dello scoppio della pandemia, che ha avuto il effetto del ritardo di alcuni cantieri.
“A livello nazionale, il numero di case di nuova costruzione è di circa 67.000 unità nel 2021, simile al 2020. Tuttavia, notiamo un cambiamento nella dinamica delle consegne nelle grandi città rispetto all'area metropolitana. Nei primi 9 mesi del 2021 sono state consegnate 459 unità in meno nelle aree urbane, mentre nelle aree rurali si è registrato un aumento delle consegne di 1.590 unità. Questa differenza è ancora maggiore se si tiene conto del fatto che tre delle località più dinamiche dell'area metropolitana di Bucarest – Voluntari, Bragadiru e Popesti Leordeni – sono incluse nell'ambiente urbano”, spiega Gabriel Blăniță, Direttore Associato di Servizi di valutazione e consulenza presso Colliers Romania.
Nella parte alta delle più grandi periferie della Romania si trovano le località Voluntari, Bragadiru, Berceni, Popesti Leordeni e Chiajna vicino alla Capitale, ma anche Floresti, Baciu, Apahida, Chinteni e Jucu, vicino a Cluj-Napoca, seguite dalle località Rediu, Miroslava , Valea Lupului, Barnova e Ciurea, intorno a Iași. Secondo il numero di case consegnate nel 2020, nella parte alta della periferia rumena si trova la località Giroc, di Timiș, seguita da Floresti e Bragadiru. Secondo i dati di mercato, nel 2021 il vertice delle periferie metropolitane era dominato da Voluntari, Floresti e Giroc.
“Il lavoro da qualsiasi luogo e il distanziamento sociale hanno portato a una tendenza alla migrazione della popolazione verso aree più tranquille delle periferie o nei paesi intorno alle grandi città, con effetti significativi sul mercato residenziale. Questa tendenza accelererà nei prossimi anni, come illustrato dalle aree autorizzate nelle città rispetto alle aree metropolitane. Se allo stato attuale, per ogni casa consegnata in città, vengono consegnate 2 case nell'area metropolitana, nei prossimi 2 anni, per ogni casa in città, verranno consegnate 3 case nell'area metropolitana", prevede Gabriel Blăniță.
Un'altra tendenza del mercato è la costruzione di complessi residenziali solo in affitto. Poiché il divario tra tasso e affitto si riduce mentre i prezzi di mercato aumentano e le condizioni di prestito si restringono, i consulenti di Colliers stanno assistendo a una crescente domanda di affitti. Questa richiesta è stata finora soddisfatta da piccoli investitori che hanno acquistato pacchetti di appartamenti e li hanno immessi sul mercato degli affitti, ma ora sta iniziando ad attirare l'attenzione dei big player.
“Siamo in trattative con diversi sviluppatori e investitori per quanto riguarda la costruzione di complessi destinati esclusivamente all'affitto in diverse aree di Bucarest e di recente abbiamo assistito a una transazione fondiaria per un progetto del genere. Un'altra realtà aziendale è che, per la prima volta dal 2015, il livello salariale in Romania è aumentato a un ritmo sia inferiore a quello dell'inflazione che inferiore a quello dell'aumento dei prezzi residenziali. L'evoluzione fino al 2020 ha reso Bucarest una delle capitali con gli alloggi più convenienti dell'UE, insieme a Sofia, rispetto allo stipendio medio. Se all'inizio del 2021 ci volevano circa 7,5 anni di stipendio medio per acquistare l'appartamento medio, ora si parla di un periodo di almeno 8 anni. Pertanto, prevediamo che nel prossimo biennio, periodo caratterizzato da alta inflazione e da un aumento dei tassi di interesse rispetto ai minimi storici del 2020, questa evoluzione proseguirà e avremo abitazioni meno abbordabili in termini di prezzo”, conclude Gabriel Blăniță, Direttore associato dei servizi di valutazione e consulenza presso Colliers Romania.
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