Rusko (bbabo.net), - Vzhľadom na finančnú neistotu existuje riziko, že transakcie kúpy a predaja nehnuteľností začnú ochabovať skôr, ako dosiahnu svoj logický záver. Stalo sa tak napríklad pri zavádzaní prísnych obmedzení týkajúcich sa koronavírusu pred dvoma rokmi. Spýtal som sa odborníkov, ako byť predávajúcimi, kupujúcimi, ktorí teraz vstupujú do transakcií, a na aké prekvapenia by ste sa mali pripraviť.

Obchod stroskotá, keď ho jedna zo strán odmietne: predávajúci, kupujúci alebo banka, ktorá kupujúcemu poskytuje hypotekárny úver.

Anastasia Tarasova, vedúca investičného fondu Maerli Capital, nezávislá finančná poradkyňa, bloggerka, hovorí, že ak banka súhlasí s poskytnutím hypotéky na základe predtým prijatých zmlúv, kupujúci by nemal obchod odmietnuť.

"Už schválená sadzba bude určite lepšia ako súčasná. Ak ste našli vhodnú nehnuteľnosť a ste si istí svojou solventnosťou, nemali by ste odmietnuť," povedala Anna Tarašová.

Kúpa nehnuteľnosti je dlhý proces. Podľa Ivana Zinčenka, obchodného riaditeľa Ipoteka.Tsentr, tie transakcie, ktoré sú v štádiu registrácie, s najmenšou pravdepodobnosťou zlyhajú, pretože v skutočnosti už zmluvné strany podpísali všetky zmluvy. Odborník sa domnieva, že tu môže dôjsť k poruche iba v prípade, že predávajúci alebo kupujúci chcú ukončiť zmluvu v procese jej registrácie.

Na otázku, či sa teraz oplatí odmietnuť transakcie v tejto poslednej fáze, Zinchenko navrhuje pozrieť sa na situáciu.

- Ak išlo o investičnú kúpu, potom sa oplatí opäť zvážiť všetky riziká. Inflácia by mohla vytlačiť ceny nehnuteľností nahor, v takom prípade je najlepšie ceny uzamknúť už teraz, a to aj pri súčasných sadzbách hypoték. Následne je možné úver refinancovať za nižšiu úrokovú sadzbu. Ak sa náklady znížia, je lepšie počkať na nižšiu cenu aj nižšiu sadzbu. V súčasnosti nie je možné poskytnúť presné predpovede, - poznamenal odborník.

Podľa Dmitrija Shchegelského, prezidenta Petrohradskej realitnej komory, generálneho riaditeľa realitnej kancelárie Benois, teraz ako prví odmietajú predávajúci a kupujúci, ale banky. Úverové organizácie výrazne znížili vydávanie hypoték na už schválené žiadosti.

Od schválenia po uzavretie zmluvy totiž môže uplynúť niekoľko týždňov, vtedy si kupujúci hľadá nehnuteľnosť podľa svojich predstáv, banka ju hodnotí, zvažuje riziká. V súlade s tým, pomerne veľa ľudí dostalo súhlas aj za sadzby, ktoré existovali v januári, pred začiatkom neistoty na finančnom trhu.

Shchegelsky predpovedá, že banky ponúknu potenciálnym dlžníkom hypotéky za nové sadzby, no v 80 percentách prípadov to občania odmietnu.

„Podľa mojich odhadov bolo zmarených minimálne 1 500 transakcií na sekundárnom trhu v Petrohrade,“ uvádza expert.

Cesta k dohode o bývaní je pomerne dlhá a tŕnistá. Aj obyčajný nákup a predaj trvá minimálne mesiac. Keď sa kupujúci a predávajúci dohodnú na dohode, kupujúci nechá zálohu, môže to byť percento z ceny bytu alebo nejaká pevná suma, napríklad 30 - 100 000 rubľov. V podmienkach zmluvy, ktorá je uzavretá v čase prevodu zálohy, je uvedené, že ak kupujúci odmietne transakciu, táto suma mu nebude vrátená.

V dôsledku toho vzniká otázka, či potenciálny kupec dostane svoje zabezpečenie späť, ak mu banka odmietne hypotéku so starou sadzbou a nový človek nebude ťahať.

- Klienti, ktorí spolupracujú so skúsenými realitnými maklérmi, sa nedostanú do situácie, že predávajúci nebude chcieť zaplatiť zálohu, pretože pri jej zložení je nutne stanovený moment spojený s rizikami nevydania úveru. Preto, ak v predbežnej zmluve takáto klauzula nebola, predávajúci môže zadržať zálohu, hovorí Shchegelsky.

V zásade každá zmluva obsahuje doložku o vyššej moci. Ako však právny poriadok posúdi súčasnú situáciu, stále nie je známe, ako zdôrazňuje odborník. Napríklad, keď došlo k prerušeniu transakcií v dôsledku pandémie, súdy často neboli pripravené označiť súčasnú situáciu za vyššiu moc, respektíve táto klauzula zmluvy nefungovala.

Pýtal som sa odborníkov, čo teraz s nehnuteľnosťou, či je možné ju kúpiť a predať, názory odborníkov sa rozchádzali.

Podľa prognóz Anastasie Tarasovej teda môžu ceny nehnuteľností klesať v dôsledku nižšieho dopytu a rastúcich úrokových sadzieb. Preto navrhuje, ak je potrebné byt teraz predať, ale s kúpou ešte počkať.

Postoj Dmitrija Shchegelského je diametrálne odlišný.- Všetkým kupujúcim, ktorí ma oslovia s otázkou „Kúpiť či nekúpiť?“ odporúčam kúpu, pretože nehnuteľnosť je tým najzrozumiteľnejším aktívom na šetrenie financií, overeným desaťročiami. Predajcom, ktorí chceli len predať, získať peniaze na neurčité účely, odporúčam počkať, pretože v dnešnej situácii nie je nič horšie ako byť v hotovosti. Treba počkať do momentu istoty v známej situácii so susedným štátom, alebo aspoň na obnovenie pôžičiek. Predpokladám, že do 10. až 15. marca 2022 je pre predajcov lepšie netrhať, - poznamenal Dmitrij Shchegelsky.

Ivan Zinchenko vyzýva vážiť každý krok.

- Veríme, že sa neoplatí rozhodovať z bodu paniky. Ak túžbu po kúpe bytu diktuje panika, potom je lepšie toto rozhodnutie odložiť a s chladnou hlavou si to ešte raz premyslieť, uzavrel odborník.

Za zmienku stojí, že súčasná situácia by sa nemala dotknúť občanov, ktorí si berú hypotéky v rámci zvýhodnených programov. Podmienky takýchto programov zostanú podľa ministerstva výstavby rovnaké. Taktiež sa aktuálna situácia nedotkne tých, ktorí už hypotéku vydali a platia. Úrokové sadzby takýchto úverov zostávajú na rovnakej úrovni. Uviedli to najväčšie banky v krajine: Sberbank, VTB, Gazprombank, Alfa-Bank, PSB.

bbabo.Net