Satın almak mı kiralamak mı? Bu, başımıza nasıl bir çatı koyacağımızı düşündüğümüzde hepimizin sorduğu temel bir sorudur.
Bu süreci 40 yıl önce, kariyerimin başlarında ve genç bir aileyle birlikte yaşadım ve o zamandan beri faiz oranlarında ve emlak fiyatlarında bazı vahşi dalgalanmalar gördüm.
1986'da, finans kariyerimin üç yılında, Japon borsası ve emlak patlaması tam gaz devam ederken Tokyo'ya taşındım.
Kolay para, spekülasyon ve henüz var olmayan prestijli golf kulüplerinin üyeliklerine anlamsız bahisler yapma zamanıydı.
Birçok genç çift emlak merdivenine çıktı ve şehir içi fiyatlar yükseldi.
1990'ların başında durdu, borsa çöktü, kredi temerrütleri fırladı ve bankalar iflas etti.
Neyse ki, ipotek oranları yüzde 5,2 civarında teklif edilmesine rağmen satın almadım - banka borçlanma oranlarında yüzde 1 indirim.
Yaklaşık 20 yıllık emlak piyasası durgunluğundan sonra, bu yüzde 5,2'lik ipotek yüzde 0,52 oldu ve şehir merkezi fiyatları tersine döndü ve 10 yıllık bir düşüş yaşadı.
1988'de yeni evli olarak İngiltere'ye döndüm ve İrlanda Bankası'ndan yüzde 9,25'lik bir ipotek aldım.
İpotekten ve Birleşik Krallık'tan kaçtığım zaman, oran yüzde 16'nın üzerindeydi.
Gömleğimle çıktığım için şanslıydım.
Arkadaşlar sırf ipoteği karşılamak için gece gündüz dönüşümlü çalışıyorlardı ve sattıklarında mülk değerinin yüzde 45'ini kaybettiler.
Bugün, emlak fiyatları yüksek, faiz oranları düşük ve yüzde 1,7 faiz oranıyla başlayan yüzde 75 ipotek alabilirsiniz.
1992'de genç ailemle Hong Kong'a taşındım ve kiralamayı seçtim - bu daha kolaydı - ama kesinlikle satın almalıydım.
Daha sonra, 2009 yılında, küresel mali krizin bir mültecisi olarak, oranlar düşerken satın almayı düşündüm.
Ancak Londra veya Tokyo'ya kıyasla pahalı görünen Orta Seviyelerdeki fiyatları pek beğenmedim. “Piyasa düşmeli” diye düşündüm.
Arkadaşlar her iki ayağıyla da atladı ve paralarını ikiye veya üçe katladı ve bazıları zulalarını emekli etti.
Onlar için iyi! Hong Kong mülkünün sürekli yükselmesini beklememeyi kaçırdım.
Sonuç olarak, bugün merak ediyorum: Hong Kong gerçekten emlak piyasasının sonsuza kadar yükselmeye devam edebileceği kadar benzersiz bir durum mu? Bu hafta, muhtemelen 20'li yaşlarının başında, hiç kaza görmemiş, taze yüzlü, akıllı bir Hong Kong emlakçısının bir televizyon röportajını gördüm; izleyicilere fiyatların artmaya devam edeceğine dair güvence verdi.
Gittikçe daha fazla gurbetçi eşyalarını toplamaya ve çocuklarını ve hayatta kalan aile hayvanlarını dışarı çıkarmaya başladıkça, Hong Kong Adası emlak piyasasının yumuşayacağını düşündüm, ancak bildirildiğine göre her zamanki gibi sıcak.
Hong Kong'daki daire kıtlığı, emlak piyasasının ilk kez alıcılar tarafından desteklenmesini sürdürecek mi? Yeni mülkler tamamlanıp satıldıkça fiyatların soğuması gerekir, değil mi? Görünüşe göre, mülk geliştiricileri normal apartman dairelerini ellerinden geldiğince uzun süre tuttuklarından ve alt uç talebi 260 fit kare veya daha az nano dairelerle karşıladıklarından - daha az gelire sahip olanlar için çürük değer.
Discovery Bay bile nispeten geniş yaşamıyla nano dairelere giriyor.
Mong Kok'taki 152-228 fit kare SOYO geliştirme gibi süper ufacık olanlar değil, daha çok 1400 birimlik yeni bir geliştirmede 350-412 metrekare.
DB standartlarına göre Twee, arsa oranı şu anda olduğundan 11,6 kat daha yüksek, ancak yeni Lantau Yat Kulübü'nde tekne insanlarını kovdu ve eski yataklarıyla mega zenginleri hedef aldı, merak ediyorum: geliştirici HKR International'ın kokusu satmak için bir fırsat mı? aşırı ısınmış bir pazara mı? Japonya'nın HK için karantina dersi: devlet ödüyor, size bir yetişkin gibi davranıyor Görünüşe göre Hong Kong mülkü durdurulamaz.
Düşünce kuruluşları Urban Reform Institute ve Frontier Center for Public Policy tarafından 11 yıldır dünyanın en uygun fiyatlı konut piyasası seçildi.
Hong Kong evleri, ortalama gelirin 20.8 katına, Vancouver'ın 13 katına ve Sydney'in 11.8 katına mal oluyor.
Karşılaştırıldığında, Londra 8.9 kez ve Tokyo 8.6 kez çok daha uygun fiyatlı.
Kendime bir delik açmak ve Hong Kong emlak piyasasının yakın ölümünü tahmin etmek istemesem de, yine de bana ne düşündüğümü soran mülk sahibi arkadaşlar için ters rüzgarları düşünüyorum.
Onlara basitçe geri soracağım: Aşağıdaki gözlemlerden memnun musunuz? ABD faiz oranları yükselmek üzere, bu da Hong Kong doları-ABD doları sabiti nedeniyle Hong Kong ipotek oranlarının da yükseleceği anlamına geliyor.Amerika Birleşik Devletleri'nde enflasyon yüzde 7'de ve tarihsel olarak, en azından küresel mali krizden önce, faiz oranları enflasyondan daha yüksekti - ancak 2008'den beri ekonomik toparlanmayı ve faaliyeti teşvik etmek için bastırıldılar.
İpotek sahiplerinin bundan kurtulması için, Hong Kong Para Otoritesinin Hong Kong dolarının sabitlenmesini kaldırma riskini alması gerekecek - ki bu bir felaket olabilir.
Peki, yüksek faiz oranı neye benziyor? 1980'lerin başında, ABD enflasyonu yüzde 15'te ve faiz oranlarının yüzde 20 civarında olduğunu gözlemledi.
Hong Kong enflasyonu 1983'te yüzde 18'e ulaştı.
Hong Kong'un 2021'deki yüzde 6,4'lük GSYİH büyümesi, Colliers'ın emlak piyasasındaki 2022 yükseliş çağrısının özü gibi görünen, parayı ücretsiz vererek yaratılan bir şekerlemedir.
ben satın almam
Hong Kong'un ekonomisi, alışveriş kuponlarına değil, ticari bir para akışına bağlıdır.
Para gelir, gider ve bir geçiş ücreti ödenir.
Hong Kong önemli bir şey yapmıyor ve turist geliri yok.
Dolayısıyla, eğer para yavaşlarsa veya akış dengesi çıkışları destekliyorsa, ekonomi çökecektir.
İcra Kurulu Başkanı Carrie Lam, ev arzını artırmak için yoğun baskı altındaydı, bu nedenle Kuzey Metropolis Projesi, pahalı Lantau ıslah planı ve limanın olası yeniden kullanımı.
HKR düşük seviyeli çoğunluğa atlarken ve Hong Kong'un nüfusunun düştüğünü ve daha fazla gencin taşınmak istediğini göz önünde bulundurarak, bu ve daha fazla yeni proje tamamlanmak üzereyken ani bir arz fazlası olacak mı? SAR sınırları ne kadar süreyle yerinde kalacak? Hong Kong, anakara Çin ve Makao arasında, sınır geçişleri, kullanılmayan bir yol bağlantısı ve öylece inip binemeyeceğiniz trenler, tek bir ülke için garip bir düzendir.
En geç 2047 yılına kadar sınırlar ortadan kalktığında, sınırın her iki tarafında da fiyatlar normale dönecek.
Shenzhen emlak fiyatları şu anda Hong Kong'un yarısı kadar.
Bugün 30 yıllık bir ipotek alırsanız, birçok ev sahibi ve apartman kompleksinin arazi kiralamalarını yenilemek zorunda kalacağı SAR'ın bitiminden sonra hala onu ödemeye devam edeceksiniz.
Çok uzak görünebilir, ancak erken fiyatlanacak, fiyatları ve ciroyu etkileyecek.
Yasama Konseyi'ne göre, Hong Kong'da Haziran 2047'de sona erecek olan 2.400 mülk var.
İlki 2025'te sona eriyor ve Yeni Bölgeler ve Yeni Kowloon'da 30.000 kiralama, hiçbir yenileme hakkı olmaksızın SAR ile birlikte sona eriyor.
Hong Konglu müteahhitler ve televizyondaki genç emlakçı, konut piyasası konusunda iyimser olabilir ve bir zamanlar benim yaptığım gibi Hong Kong'u geleceğin Çin'in Monte Carlo'su olarak görmeye devam edebilir.
Şimdi o kadar emin değilim.
Colliers, ofis kiralarının bu yıl yüzde 1 artacağını, endüstriyel depoların o kadar dolu olduğunu ve ev sahiplerinin kiracıları sıkıştırabileceğini ve sınırlar yeniden açılırsa perakende bir toparlanmanın mümkün olduğunu tahmin ederek konut dışında birikmiş yatırım talebi olduğunu öne sürüyor. teknemi yüzdürme.
Faiz oranı maruziyeti, sınır kontrolleri, boş otoyollar, hamster imhaları, dünyadan Kovid izolasyonu, 18:00 kilitleme politikaları ve tümü ekonomiyi ve ticareti tehdit eden alışveriş kuponlarıyla ekonomik büyümeyi artırma eğilimi ile Hong Kong mülkü bilinen son hayatta kalan olacak mı? ? Neil Newman, pan-Asya hisse senedi piyasalarına odaklanan tematik bir portföy stratejistidir.
bbabo.Net