Ви напевно чули, що ціни на нерухомість ростуть разом з інфляцією. Загальновідомо, що нерухомість – це вид інвестицій, який захищає від інфляції. Але чи відповідає дійсності твердження, що ціни на нерухомість зростають разом із інфляцією? І чи будуть фонди нерухомості також мати таку ж характеристику?
У першій таблиці нижче показано річну рентабельність цін на житлову нерухомість, розраховану порталом FipeZap.
Протягом останніх 10 років існує невеликий зв’язок між прибутковістю цін на нерухомість і IPCA. Насправді кореляція між ними становить 0,17. Висока кореляція була б, якби це число було ближче до 1.
Зміна цін на житло за останні 10 років була навіть нижче IPCA.
Тому не можна стверджувати, що ціни на нерухомість коригуються з урахуванням інфляції в короткостроковій або середньостроковій перспективі, тобто менш ніж за 10 років.
Проте в довгостроковій перспективі, тобто через понад 10 років, очікується зростання цін на нерухомість принаймні відповідно до інфляції.
На це є дві причини. Перший полягає в тому, що матеріали для будівництва нового майна та робоча сила, використана для будівництва, мають тенденцію зростати з інфляцією. Фактично, за останні 10 років Національний індекс вартості будівництва (INCC) виріс більше, ніж IPCA.
Оскільки ці елементи, необхідні для будівництва нового будинку, зростають, очікується, що в якийсь момент це відобразиться на ціні нерухомості.
Другим фактором, який свідчить про те, що нерухомість повинна коригувати інфляцію в довгостроковій перспективі, є той факт, що орендна плата коригується на рівень інфляції.
Таким чином, не слід очікувати, що власність в сукупності виправить інфляцію в короткостроковій або середньостроковій перспективі, але це, безсумнівно, має статися в довгостроковій перспективі.
Фактично, якщо ми включимо більше років у наведену вище таблицю, ми побачимо, що кумулятивний прибуток від цін на нерухомість наздоганяє відставання, яке спостерігалося за останні 10 років.
Ви можете виявити, що придбане вами майно зросло у вартості. Вище ми проаналізували середню ціну. Для побудови цього середнього значення деякі об’єкти нерухомості мали сильну позитивну оцінку, але інші були знецінені. Можливо, вам пощастило бути на позитивній стороні середнього.
Фонди нерухомості не дотримуються іншого руху. Адже вони нерухомі. Однак більшість із них є комерційною нерухомістю.
Кожен тип нерухомості має різну динаміку цін у коротко- та середньостроковій перспективі.
Можна провести аналогію між різними сегментами нерухомості та секторами компаній, що торгуються на біржі. Кожен із секторів, наприклад роздрібна торгівля, освіта, банківська справа та сировина, матиме свою динаміку. Сукупністю цих секторів є індекс Ібовеспа.
Так само, якщо говорити про фонди нерухомості, існує IFIX, який є сукупним індексом фондів нерухомості, розрахованим за B3, але є різні сегменти. Кожен з них може мати різні варіації ціни в короткостроковій перспективі, а також відрізнятися від житлового сегмента.
Як пояснюють для житлової нерухомості, у довгостроковій перспективі всі ці сегменти фондів нерухомості, як правило, мають однаковий зв’язок з інфляцією.
У таблиці нижче наведено річні та кумулятивні доходи IFIX. Для порівняння з житловим сегментом я включив рентабельність оренди за вирахуванням податків та IR, яка становить близько 0,3% на місяць.
Таким чином, за останні 10 років купівля житлової нерухомості в середньому була гіршою, ніж володіння диверсифікованим портфелем фондів нерухомості, якщо враховувати приріст капіталу та прибуток від оренди.
Майкл Віріато — інвестиційний радник і партнер-засновник Casa do Investidor
(Підписуйтесь і вподобайте De Grão em Grão в соціальних мережах. Слідкуйте за публікаціями в Instagram.)
Якщо у вас виникли запитання чи пропозиції щодо тем, які ви б хотіли бачити тут прокоментованими, будь ласка, надсилайте їх електронною поштою.
bbabo.Net