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Das Targeting von Luxusimmobilien in russischem Besitz kann in der Theorie effektiver sein als in der Praxis

Russland ist seit seinem Einmarsch in die Ukraine mit weit verbreiteter globaler Kritik konfrontiert, aber da sich die USA und die NATO weiterhin einer aktiven Beteiligung in Form von widersetzen, wird der Konflikt stattdessen über Wirtschaftssanktionen geführt, die den Wert des Rubels bisher vernichtet haben, da Am Freitag, US-Präsident Biden, darunter Diamanten, Wodka und Meeresfrüchte.

Diese Sanktionen haben sich auch auf einige einzelne Russen ausgeweitet, darunter die hochkarätige Beschlagnahme von , und neue Gesetze in Großbritannien, die Offshore-Unternehmen zwingen werden, die von der Biden-Regierung als „Putins Kumpane und Familienmitglieder“ bezeichnet wurden Prozess, bei dem ihr Vermögen in den USA, einschließlich Eigentum, eingefroren wird, was bedeutet, dass sie es nicht verkaufen können.

„Der US-Luxusimmobilienmarkt hat in der Regel Investitionen von vermögenden Privatpersonen aus der ganzen Welt angezogen“, sagte Mickey Alam Khan, Präsident von Luxury Portfolio International mit Sitz in New York. „In New York und Miami haben russische Oligarchen ihr Kapital geparkt, insbesondere in Eigentumswohnungen und Neubauprojekten durch ihre LLCs.“

Insbesondere in New York sollen lokale Politiker Druck auf die Vermögenswerte russischer Oligarchen ausüben, und in New York City die Biden-Regierung mit geplanten Razzien gegen Luxusimmobilien in russischem Besitz.

Hochkarätige Russen mit engen Verbindungen zu Präsident Wladimir Putin besitzen eine Handvoll renommierter, gut bekannter Liegenschaften in New York City, darunter drei Liegenschaften an der Upper East Side im Wert von insgesamt mehr als 91 Millionen US-Dollar, die früher Roman Abramovich gehörten, der das Eigentum übertrug an seine Ex-Frau Dasha Zhukova im Jahr 2017 im Vorfeld einer neuen Runde von Sanktionen, die

Die Beschlagnahme von Eigentum russischer Oligarchen mag außenpolitische Falken und lokale Wohnungsverfechter gleichermaßen ansprechen, aber die Realität des Prozesses ist alles andere als einfach.

„Zunächst kann die [US-]Regierung das Vermögen nur einfrieren“, sagte Michael Romer, Mitbegründer und geschäftsführender Gesellschafter der in New York ansässigen Anwaltskanzlei Romer Debbas LLP. Wenn die Regierung einen Vermögenswert einfriert, „ist er irgendwie in der Warteschleife, er ist in der Schwebe“, sagte Herr Romer. „[Der Eigentümer] kann es wirklich nicht nutzen, kann es nicht genießen, kann es nicht verkaufen, kann es nicht leasen, kann es nicht verpfänden. In diesem Zustand der Schwebe wird es für den Besitzer wirklich unangenehm.“

Um ein Eigentum tatsächlich zu beschlagnahmen (anstatt es einfach einzufrieren), sagte Herr Romer: „Die Regierung müsste nachweisen, dass das Eigentum oder die Gelder, die zum Kauf des Eigentums verwendet wurden, mit einer kriminellen Handlung verbunden waren. Das Endergebnis davon wäre, wenn Immobilien in den USA eingefroren werden, dass sie jahrelang in Rechtsstreitigkeiten enden würden.“

„Das Einfrieren der Vermögenswerte ist eine Sache, sie tatsächlich zu beschlagnahmen und möglicherweise später eine Immobilie zu versteigern, das ist eine andere“, fuhr Herr Romer fort. Zu den zahlreichen Komplikationen, die sich aus dem möglichen Einfrieren oder der Beschlagnahme von US-Immobilien von russischen Eigentümern ergeben könnten, sagte Herr Romer, sei die Frage, wer für die Zahlung gemeinsamer Gebühren verantwortlich ist, wenn ein Vermögenswert einer Eigentumswohnung eingefroren wird; ob die Regierung Immobilien anvisiert, die Verwandten oder Kindern bestimmter Personen gehören; und wie umfassend die Regierung Einzelpersonen aufgrund ihrer Nationalität ansprechen kann oder sollte, ohne gegen die Gesetze für faires Wohnen zu verstoßen.

Ähnliche Komplikationen dürften auch auf dem britischen Markt auftreten.

„Viele dieser Immobilien sind [im Besitz] eines Netzes von Unternehmen oder Offshore-Vehikeln“, sagte Mark Pollack, Mitbegründer der in London ansässigen Luxusimmobilienagentur Aston Chase. „Ich nehme an, sie können entwirrt werden, aber es wird unweigerlich Zeit brauchen. Und wenn Sie über Immobilien im Wert von 40 Millionen Pfund [52,2 Millionen US-Dollar] oder 50 Millionen Pfund sprechen, werden [diese Eigentümer] die beste rechtliche Vertretung haben, sie werden nicht kampflos gehen.“

Kurzfristig hatte die Firma von Herrn Pollack „ein paar Transaktionen, die aufgrund der Sanktionen ausgesetzt oder abgebrochen wurden“. Während die fraglichen Käufer auf keiner Beobachtungsliste standen, „glaube ich, dass jeder mit russischer Staatsangehörigkeit im Moment sehr besorgt ist, dass Sanktionen weitreichend sein könnten und nicht unbedingt ausschließlich die Menschen betreffen, die sie betreffen sollen. Die Tendenz geht dahin, auf der Liquiditätsseite zu bleiben.“

In New York erwägen einige russische Luxusimmobilie-Besitzer stillschweigend den Verkauf ihrer Immobilien, auch im Interesse der Liquidität.

„Bisher gab es zwei aktive Angebote, die [in den letzten Wochen] veröffentlicht wurden, eine 50-Millionen-Dollar-Wohnung und eine 41-Millionen-Dollar-Wohnung“, sagte Victoria Shtainer, eine in der Ukraine geborene Compass-Agentin in New York City, letzte Woche. „Da der Rubel weniger als einen Cent wert ist, haben sie das Gefühl, dass sie dieses Geld entladen und in die Schweiz schicken können. Für jeden Vermögenswert in New York ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkauf, und [Immobilien] sind wie einer ihrer Diamanten, der leicht zu liquidieren ist.“Obwohl es in letzter Zeit einige Anfragen von Luxuskäufern gab, die hofften, Immobilien in New York City zu ergattern, die russische Eigentümer auf den Markt drängen könnten, sagte Frau Shtainer, könnte die breitere Wirkung von Sanktionen auf den Immobilienmarkt geringer sein als auf die Handvoll von Ultra-High-End-Trophäenhäusern im Besitz von Oligarchen.

Laut Daten der letzten Woche machten russische Käufer zwischen April 2015 und März 2021 weniger als 1 % aller ausländischen Käufer von US-Wohnimmobilien aus, und der durchschnittliche Kaufpreis unter russischen Käufern betrug 325.000 USD. Der durchschnittliche Kaufpreis für russische Käufer betrug jedoch 652.915 USD, verglichen mit 480.695 USD für alle ausländischen Käufer, was auf einen höheren Prozentsatz von High-End-Deals durch russische Käufer hinweist.

Frühere Sanktionen, die während der Obama-Regierung verhängt wurden – vor allem im Jahr 2014 nach der russischen Invasion auf der Krim, einem ukrainischen Territorium – hätten den Zustrom russischer Käufer auf den New Yorker Markt längst verlangsamt, sagte Frau Shtainer. „Sie machen nur einen sehr kleinen Teil der [internationalen] Käufer der Stadt aus.“

Laut einem kürzlich erschienenen Bericht von Aston Chase ist Nordwest-London zu einem Hot Spot für russische Käufer geworden, die zusammen Immobilienvermögen, Unternehmen und andere Investitionen im Wert von 8 Milliarden £ in Großbritannien besitzen.

„Die wirkliche Wahrscheinlichkeit ist, dass sie, selbst wenn sie Geschäfte tätigen wollen, wahrscheinlich einige Zeit nicht dazu in der Lage sein werden, bis alle rechtlichen Auswirkungen aufgeklärt sind und die rechtlichen Auswirkungen ordnungsgemäß geklärt sind und die Sanktionen aufgehoben oder spezieller auf Einzelpersonen ausgerichtet sind“, sagte Herr Pollack genannt. „Ich glaube nicht, dass es einen großen Einfluss auf unseren Markt geben wird, weil es in diesem Bereich [für Immobilien zwischen 5 und 15 Millionen Pfund] viele Käufer gibt.“

New York City ist ein ähnlich heißes Umfeld für Luxusimmobilien und ist auf dem besten Weg, das weißglühende Jahr 2021 zu übertreffen, .

Über einzelne Immobilien hinaus könnten breiter angelegte Wirtschaftssanktionen bereits einige potenzielle russische Käufer vom US-Markt entfernen.

„Menschen, die hier leben, aber noch Geschäfte in Russland haben, haben Einzahlungen für neue Entwicklungen in New York und Florida getätigt, die im Herbst geschlossen werden“, sagte Frau Shtainer. „Wenn ihr Einkommensstrom aufgehört hat und der Rubel gefallen ist, wie können sie dann schließen? Das sollten wir im Auge behalten.“

Und was die ultrareichen Käufer betrifft: „Russische Oligarchen werden nun weiterhin versuchen, in freundlichen Regionen einzukaufen“, sagte Herr Khan. „Das bedeutet Dubai in den Vereinigten Arabischen Emiraten. wird davon profitieren, wenn die Russen ihr Geld über freundlichere Märkte bewegen.“

Seit Beginn der russischen Invasion in der Ukraine Ende Februar sind 2,8 Millionen Flüchtlinge aus der Ukraine geflohen, und die Gesamtzahl der Opfer des Konflikts hat 15.000 erreicht, darunter schwere Verluste unter ukrainischen Zivilisten. Am Montag wurden diese bis Dienstag in eine „technische Pause“ versetzt.

Das Targeting von Luxusimmobilien in russischem Besitz kann in der Theorie effektiver sein als in der Praxis