O mercado de escritórios mais caro do mundo tem mais espaço vazio do que nunca.

O estoque de escritórios vagos em Hong Kong atingiu um recorde em dezembro para 9,1 milhões de pés quadrados (845.000 metros quadrados) – o equivalente a quase 158 campos de futebol, de acordo com o provedor de serviços imobiliários CBRE Group Inc.

Na Central, o premiado centro financeiro da cidade, a oferta deve aumentar ainda mais. Li Ka-shing e Lee Shau Kee, os magnatas imobiliários mais ricos de Hong Kong, estão construindo novos blocos de escritórios que devem ser inaugurados no próximo ano. Não está claro com que rapidez as vagas serão preenchidas, pois a fronteira com o continente permanece fechada, impedindo as empresas chinesas de apoiar o mercado de escritórios de Hong Kong, enquanto a demanda dos bancos globais diminui à medida que a pandemia reformula os estilos de trabalho.

O excesso de oferta em Hong Kong ressalta um desafio sem precedentes para os promotores imobiliários no centro financeiro global, que já enfrenta um êxodo de expatriados e alguns dos controles de fronteira mais severos do mundo para conter o vírus.

Os proprietários estão cada vez mais dispostos a acomodar as necessidades dos inquilinos, por exemplo, com períodos sem aluguel e prazos de arrendamento que se afastam dos habituais três anos, disse Ada Fung, diretora executiva de serviços de escritório da CBRE Hong Kong. Em Kowloon, alguns estão até pagando o custo de adaptação de seus inquilinos, disse ela.

As torres em construção são vistas como as maiores adições à oferta de aluguel de escritórios na Central - uma área repleta de arranha-céus que abrigam gigantes financeiros do Goldman Sachs Group Inc. ao JPMorgan Chase & Co. - desde 2005, quando o AIA Central foi concluído.

A Henderson Land Development Co. de Lee está construindo uma torre de vidro em forma de flor projetada por Zaha Hadid Architects. Do outro lado da rua, a CK Asset Holdings Ltd., de Li, está transformando a imperturbável Hutchison House da década de 1970 em um novo arranha-céu. Ambos os edifícios de última geração devem ser inaugurados no próximo ano.

Os planos para iniciar o desenvolvimento das torres já haviam começado antes do início da pandemia, reformulando a demanda por blocos de escritórios. Até agora, as informações sobre quem vai alugar espaço não foram divulgadas. A Henderson Land anunciou uma locação para a nova torre. A casa de leilões Christie’s ocupará quatro andares no prédio de 36 andares. A CK Asset não divulgou nenhuma informação sobre o progresso do pré-arrendamento do Cheung Kong Center Two de 41 andares.

A CK Asset e a Henderson Land não responderam às perguntas sobre a locação dos novos prédios.

A oferta excessiva de espaço de trabalho é ainda mais pronunciada em outros distritos comerciais de Hong Kong. Kowloon East verá quatro torres de escritórios com mais de 2 milhões de pés quadrados concluídas em 2022. Do outro lado do Victoria Harbour, a Swire Properties Ltd. está terminando seu Two Taikoo Place com 1 milhão de pés quadrados de área útil este ano.

Haverá uma nova oferta de 4 milhões de pés quadrados em 2022 em todo o território, dos quais apenas 3% foram pré-comprometidos, de acordo com a Savills PLC em dezembro.

Demanda chinesa

Dado o aumento sustentado da oferta nos próximos dois anos, “levará algum tempo para absorver o espaço vago”, disse Fung.

As empresas chinesas do continente alugam cerca de 30% dos edifícios de escritórios de classe A da Central, acima dos menos de 5% em 2008, segundo a Savills PLC.

No entanto, com as fronteiras ainda fechadas com o continente, os executivos não podem ir à cidade para inspecionar escritórios em Hong Kong. Mesmo quando o fazem, é improvável que eles gastem grandes quantidades de espaço de trabalho como costumavam.

“Afinal, o maior mercado para eles é a China continental. Será mais fácil para eles realizar pesquisas ou reuniões no continente”, disse John Lam, chefe de pesquisa imobiliária da China e Hong Kong no UBS Group AG. Portanto, eles não têm muita necessidade de manter um grande portfólio de escritórios na cidade ou expandir, acrescentou Lam.

Embora a velocidade de aceitação seja lenta, os dois novos prédios na Central podem encher após cerca de um ano, de acordo com Patrick Wong, analista imobiliário da Bloomberg Intelligence. Os inquilinos existentes na Central podem migrar para o par de edifícios para suas novas instalações, pressionando os concorrentes dos proprietários, incluindo Hongkong Land Holdings Ltd. e Champion REIT, acrescentou. Hong Kong Land é o maior proprietário da Central, com 12 propriedades, enquanto a Champion REIT tem um prédio na periferia da Central.

Êxodo de expatriados

A necessidade cada vez menor de escritórios de empresas globais também deve piorar a situação de vagas. Os bancos internacionais em Hong Kong estão abrindo mão de espaço para reduzir custos. Há cerca de um ano, o BNP Paribas SA e o Standard Chartered PLC decidiram abrir mão de andares em sua sede na cidade.

Os controles agressivos de vírus de Hong Kong, incluindo uma quarentena de até 21 dias para chegadas, reduzem os incentivos para que empresas estrangeiras ocupem mais espaço na cidade. Os expatriados estão cada vez mais considerando se mudar para outro lugar por causa das dificuldades de viajar.Pode haver “uma combinação de razões, incluindo desempenho comercial, economia de custos, mudança de local de trabalho ou estratégia de operação” para as empresas estrangeiras reduzirem o tamanho, de acordo com Rosanna Tang, chefe de pesquisa em Hong Kong da Colliers International.

Com certeza, a taxa de vacância de Hong Kong de 9,8% no quarto trimestre do ano passado ainda é baixa em comparação com 14% em Nova York, segundo dados da Jones Lang LaSalle. A redução nos aluguéis em todo o território permanece modesta – os aluguéis de escritórios de classe A caíram em média 4,7% em 2021, em comparação com 19,3% no ano anterior, segundo a Cushman & Wakefield.

Ainda assim, os aluguéis devem permanecer sob pressão em um cenário de aumento da oferta, em contraste com o polo financeiro asiático rival Cingapura. Os valores dos aluguéis na cidade-estado do Sudeste Asiático podem ultrapassar os de Hong Kong pela primeira vez desde 2009, segundo a Bloomberg Intelligence.

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